Beli rumah baru bukan hanya soal harga unitnya. Banyak pembeli, terutama yang pertama kali membeli rumah, sering terkejut karena ternyata ada biaya-biaya tambahan yang harus dipersiapkan sejak awal. Jika tidak dihitung dengan benar, kamu bisa mengalami kekurangan dana di saat terakhir.
Agar proses pembelian rumah berjalan lancar, berikut panduan lengkap biaya-biaya penting yang wajib kamu ketahui.
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB adalah pajak yang wajib dibayar pembeli saat memiliki atau menerima hak atas tanah/bangunan.
Besarnya BPHTB:
BPHTB = 5% × (Nilai Perolehan – NPOPTKP)
Umumnya NPOPTKP berada di kisaran Rp 60 juta, tetapi berbeda setiap daerah.
Kapan dibayar?
Saat proses AJB atau sebelum balik nama.
Tips:
- Minta hitungan BPHTB langsung dari notaris/bank untuk menghindari salah estimasi.
- Pastikan kamu mengetahui apakah harga jual sudah termasuk BPHTB atau belum.
2. AJB (Akta Jual Beli)
AJB adalah dokumen resmi yang menyatakan bahwa hak milik atas rumah telah beralih dari penjual ke pembeli.
Biaya AJB meliputi:
- Jasa pembuatan akta
- Pengesahan notaris
- Biaya administrasi pertanahan
Besarnya bisa berbeda tergantung notaris, tetapi umumnya 1–2% dari harga jual.
Kenapa AJB penting?
Tanpa AJB, status kepemilikan tidak sah secara hukum.
3. Biaya Notaris / PPAT
Notaris (atau PPAT) mengurus seluruh proses legal, mulai dari pengecekan sertifikat, pembuatan AJB, hingga balik nama dan proses KPR.
Apa saja yang termasuk biaya notaris?
- Cek sertifikat
- Akta Jual Beli (AJB)
- Balik nama sertifikat
- Akta kredit
- SKMHT / APHT untuk jaminan KPR
Total biaya notaris biasanya berkisar 1–2,5% dari harga rumah.
Tips:
- Pakai notaris yang direkomendasikan bank untuk proses yang lebih cepat.
- Jangan ragu minta rincian biaya satu per satu agar kamu tahu ke mana uangmu pergi.
4. Biaya KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
Jika membeli rumah dengan KPR, ada beberapa biaya tambahan yang wajib dipersiapkan.
Biaya KPR biasanya meliputi:
- Provisi
- Administrasi
- Asuransi jiwa & kebakaran
- Biaya appraisal/penilaian rumah
- Biaya surat-surat KPR lainnya
Besarnya tergantung bank, tetapi rata-rata berada pada kisaran 1–3% dari nilai kredit.
5. Biaya Provisi Bank
Biaya provisi adalah biaya yang dikenakan bank sebagai “uang jasa” pencairan kredit.
Besarnya biaya provisi:
Sekitar 0.5 – 1% dari total pinjaman KPR.
Contoh:
Jika pinjaman KPR Rp 1 miliar, biaya provisi sekitar Rp 5–10 juta.
Catatan:
Beberapa bank memberikan promo free provisi — namun tetap pastikan syaratnya.
6. Biaya Asuransi (Wajib untuk KPR)
Saat mengajukan KPR, bank mewajibkan pembeli mengikuti dua jenis asuransi:
1. Asuransi Jiwa Kredit
Melindungi debitur jika terjadi risiko meninggal dunia.
Besarnya tergantung usia, tenor, dan jumlah pinjaman.
2. Asuransi Kebakaran
Melindungi rumah dari risiko kebakaran.
Biayanya relatif kecil, biasanya dibayarkan setiap tahun.
Kenapa wajib?
Agar bank dan pemilik terlindungi dari risiko besar yang tidak terduga.
7. Biaya Appraisal / Penilaian Rumah
Biaya ini digunakan untuk menilai harga wajar rumah (terutama untuk KPR rumah bekas).
Kisaran biaya appraisal: Rp 500 ribu – Rp 2 juta, tergantung bank dan lokasi.
8. Biaya Balik Nama
Jika rumah sudah SHM/SHGB, sertifikat harus dibalik nama menjadi milik pembeli.
Biaya balik nama meliputi:
- Biaya layanan PPAT
- Biaya administrasi BPN
Besarnya berbeda tiap daerah, umumnya 1% dari harga rumah.
9. Biaya Lain yang Wajib Disiapkan
Selain biaya utama di atas, beberapa biaya tambahan ini juga sering muncul:
✔ IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan)
Dibayar bulanan atau tahunan.
✔ PPN (jika dikenakan)
Untuk rumah baru, PPN biasanya 11%, namun sering ada promo bebas PPN.
✔ Biaya renovasi awal
Jika rumah belum siap huni.
✔ Biaya pindahan
Jangan remehkan biaya ini—terutama bagi pembeli rumah pertama.
Rangkuman Singkat Biaya-Biaya Pembelian Rumah Baru
| Jenis Biaya | Kisaran Biaya | Wajib? |
|---|---|---|
| BPHTB | 5% dari nilai perolehan | Ya |
| AJB | 1–2% | Ya |
| Notaris/PPAT | 1–2.5% | Ya |
| KPR (admin, appraisal, dll.) | 1–3% | Untuk KPR |
| Provisi | 0.5–1% | Untuk KPR |
| Asuransi Jiwa & Kebakaran | Variatif | Untuk KPR |
| Balik nama | ±1% | Ya |
Kesimpulan
Membeli rumah baru memerlukan persiapan matang, bukan hanya dari sisi harga rumah, tetapi juga berbagai biaya tambahan yang wajib kamu keluarkan. Dengan memahami BPHTB, AJB, notaris, biaya KPR, provisi, hingga asuransi, kamu bisa merencanakan keuangan dengan lebih aman dan terhindar dari kekurangan dana di akhir proses.
Kalau kamu ingin dibantu menghitung estimasi biaya lengkap atau mencari rumah yang sesuai budget, Rumah Chinida siap bantu kamu menemukan rumah impian dengan proses yang aman dan transparan.
