Banyak orang yang ingin beli rumah atau ruko sering bertanya, “Ini harga kemahalan nggak ya?” Pertanyaan ini wajar banget, karena harga properti tidak bisa hanya dilihat dari angka nominal saja. Ada beberapa indikator penting untuk menilai apakah sebuah properti harganya masih masuk akal (“kemasukan”) atau justru terlalu tinggi.

1. Bandingkan dengan Harga Pasar Sekitar

Langkah pertama adalah cek harga properti lain di lokasi yang sama.

• Misalnya, rumah di cluster A dijual Rp1,2 M dengan spesifikasi LT 60/LB 70.
• Kalau cluster sebelah dengan luas yang mirip dijual Rp1,1 M, berarti masih kemasukan karena selisihnya tidak jauh.

➡️ Cara mudahnya: cek listing online, hubungi agen properti, atau survey langsung ke lapangan.

2. Cek Nilai Per Meter Persegi

Harga properti biasanya dihitung dari nilai per meter tanah dan bangunannya.

• Contoh: Rumah LT 72 m², LB 90 m² dijual Rp1,4 M.
• Harga tanah = Rp1,4 M ÷ 72 m² = ±Rp19,4 juta/m².
• Kalau harga tanah di area tersebut rata-rata Rp20–21 juta/m², berarti harganya masih kemasukan.

3. Lihat Potensi Lokasi dan Infrastruktur

Properti yang dekat dengan tol, stasiun KRL, mal, atau universitas biasanya lebih tinggi harganya. Jadi jangan buru-buru bilang mahal kalau ternyata:

• Lokasi di boulevard utama
• Dekat akses tol
• Di kota mandiri dengan fasilitas lengkap

Harga yang sedikit lebih tinggi bisa jadi justru menguntungkan di masa depan.

4. Hitung Perbandingan dengan Potensi Sewa

Kalau properti bisa disewakan, coba hitung perbandingannya.

• Misalnya ruko seharga Rp5 M bisa disewakan Rp400 juta/tahun.
• Artinya ROI = 400 juta ÷ 5 M = 8%/tahun.
• Angka ini tergolong bagus, berarti harga belinya kemasukan.

5. Faktor Kondisi Bangunan

Properti baru, sudah renovasi, atau semi furnished biasanya punya harga lebih tinggi. Tapi kalau bangunan sudah tua, bocor, atau banyak yang perlu renovasi, harga harusnya lebih murah. Kalau tidak, itu bisa jadi tanda harga terlalu tinggi.

Menilai harga properti kemasukan atau tidak harus dilihat dari:
✔️ Perbandingan harga pasar sekitar
✔️ Nilai per meter persegi
✔️ Lokasi & infrastruktur sekitar
✔️ Potensi sewa & ROI
✔️ Kondisi bangunan

Dengan cek semua faktor ini, kita bisa tahu apakah harga properti tersebut worth it atau sebaliknya memang terlalu mahal. Jadi, jangan asal lihat nominal, tapi analisis dulu sebelum membeli.